Por Ana Maria Campos e Helena Mader, do Correio Braziliense¨- Depois de anunciar a regularização de terrenos no Condomínio Ville de Montagne, no Lago Sul, e em Vicente Pires, o GDF pretende fazer a venda direta de 7 mil terrenos até o fim do ano, o que pode render uma arrecadação de R$ 400 milhões à Terracap. Em entrevista ao programa CB.Poder, o presidente da empresa, Júlio César Reis, explicou o passo a passo da legalização dos loteamentos e antecipou que outras áreas, como o Setor Habitacional Arniqueiras, em Águas Claras, e a Colônia Agrícola Bernardo Sayão, serão incluídas nas listas de regularização de 2018.
Entre os condomínios que serão vendidos estão Jardim Botânico I, Jardim Botânico VI, Mirante das Paineiras, Parque e Jardim das Paineiras e Estâncias Jardim Botânico, todos na Etapa 2 do Setor Jardim Botânico. O Solar de Brasília também está na lista, além dos terrenos do Trecho 3 de Vicente Pires e dos do Ville de Montagne.
No caso desses parcelamentos, houve aprovação dos projetos urbanísticos e emissão de licenciamento ambiental. A Terracap começará a fazer o cadastramento e a avaliação dos terrenos. No caso do Ville de Montagne, os preços estão definidos: os lotes custarão R$ 205 mil na venda direta, com desconto de 15% para pagamentos à vista. Em relação aos terrenos desocupados, Júlio César explica que quem comprou e não construiu ou quem tem outro imóvel poderá comprar o lote em licitação, com direito de preferência. Mas a venda direta é prioridade neste momento. “Nós precisamos regularizar. Brasília não suporta mais a irregularidade da ocupação”, afirma o presidente da Terracap.
Está confirmado para quinta-feira o início do processo de regularização de Vicente Pires. São as mesmas regras estabelecidas para o Ville de Montagne?
A regularização fundiária é um dos compromissos do governo Rollemberg. É prioridade absoluta. Nós avançamos significativamente em todos os segmentos da regularização fundiária, no de interesse social, das ocupações de baixa renda e assentamentos, e naqueles de interesse específico, que é a regularização dos condomínios, ou seja, tudo que não se enquadra em baixa renda. Também atuamos na regularização de templos e de igrejas. Vamos começar agora também a regularização de clubes.
Está confirmada a regularização de Vicente Pires?
Sim. O processo começa na quinta-feira (amanhã), às 8h30, em um grande evento que marca a abertura do cadastro dos moradores para que possam exercer o direito de venda direta. É importante ressaltar que a regularização fundiária é um processo amplo, demorado, que envolve licenciamento ambiental, licenciamentos e aprovações de cunho urbanístico e, após essas etapas, de termos emitido uma licença ambiental, uma aprovação pelo Conselho de Ordenamento Territorial, o governo emite a chamada certidão de regularização fundiária (CRF). Ela permite que nós passemos para a fase de comercialização, de venda direta. Quando a regularização é de interesse social, o governo entrega uma escritura. Importante ressaltar que o governo Rollemberg entregou 28 mil escrituras. A nossa meta é entregar 63 mil até o fim de 2018 e, com isso, igualaremos o número de todas as escrituras entregues em toda a história de Brasília.
Como será em Vicente Pires?
Como o Trecho 3 de Vicente Pires, que corresponde à antiga Colônia Agrícola Samambaia, é uma área de regularização de interesse específico, quer dizer que não é de baixa renda, nós faremos a escrituração por meio de venda direta das unidades imobiliárias para quem ocupa os lotes.
Sempre que se fala em venda direta, entram as questões urbanística e ambiental, mas tem também a questão do preço. Quem não comprou lotes irregulares acha o preço muito baixo. Quem comprou reclama que o valor está acima do preço de mercado ou não quer pagar de novo. Como chegar a um meio termo?
Temos de regularizar a cidade. Não podemos continuar nessa situação. Nós passamos hoje por graves problemas devido à irregularidade fundiária. A definição do preço é, sem dúvida, uma das questões mais polêmicas de todo esse processo. O governador Rollemberg assinou, em maio, um decreto que regulamenta os critérios para avaliação dos imóveis para fim de venda direta.
Como se calcula o preço?
Nós partimos do valor de mercado. Depois, deduzimos toda a infraestrutura que foi feita com recursos dos moradores e deduzimos a valorização dessa infraestrutura. Então, nós fazemos do valor de mercado a dedução da infraestrutura e da valorização. O saldo pode ser financiado pelo morador diretamente com a Terracap em até 240 meses. Pode também ser pago à vista e, neste caso, o morador faz jus a desconto de 15%, ou pode ser financiado por meio de uma instituição financeira, por meio de um banco, e fará jus a um desconto de até 15%.
Muita gente não arriscou comprar um terreno irregular numa área invadida por grileiros e hoje mora em um apartamento pequeno. Para o conjunto da população, isso é justo?
Concordo com tudo o que você disse. Comprar lote em condomínio não é bom negócio. Quem compra lote ali paga duas vezes. Paga para o grileiro e pagará agora para a Terracap. Nós temos de sempre combater a invasão, mas nunca podemos deixar de analisar as razões pelas quais ela existe. Nós temos uma lei de parcelamento do solo de 1979 que precisa ser revista. A forma de ordenamento no Brasil engessou muito. Então, um terço da população do DF mora em áreas irregulares. Temos de entender por que se mora assim. Se não houve, num determinado período, condições que possibilitassem morar de forma regular, as pessoas foram morar ilegalmente. É uma situação posta. Temos de regularizar.
Por quê?
Brasília não suporta mais a irregularidade da ocupação. Vicente Pires, por exemplo, não só o Trecho 3, todos os quatro fazem parte da Bacia do Córrego Riacho Fundo, que é o maior poluidor do Lago Paranoá, cujas águas serão captadas agora para abastecimento humano. Então, quando a gente regulariza, além de titular a pessoa, além de outorgar uma escritura, por meio de doação ou por meio de compra e venda, nós implantamos infraestrutura complementar. Em Vicente Pires, temos R$ 476 milhões sendo aplicados em drenagem e em pavimentação. Isso vai contribuir para que a água chegue ao Lago Paranoá com melhor qualidade.
O que acontece com quem comprou um lote irregular e não construiu, por advertência da Terracap e do governo, porque era ilegal? Essa pessoa tem algum direito a esse terreno vazio?
Todo mundo que compra terreno em condomínio assume risco. Não há como promover a venda direta de um imóvel para quem não construiu. De repente, ela percebeu que assumiu um risco grande demais e decidiu não construir, mesmo assim ela continuou com o risco embutido em sua decisão. Então, ela vai poder comprar esse imóvel? Vai, mas não será pela venda direta. O direito à moradia só tem aquele que reside no imóvel. Se ele tem o terreno e não construiu é porque mora em outro lugar.
Fazer licitação é mais polêmico e delicado do que a venda direta. Os senhores enfrentarão esse tema?
Vamos enfrentar. Vamos regularizar todas as áreas, as ocupadas e as não ocupadas. Quais são as condições e quais são os critérios? Primeiro, para aqueles moradores que ocupavam o imóvel até 22 de dezembro de 2016, o marco temporal da Medida Provisória nº 759, de 2016, e que não têm outros imóveis residenciais no DF, farão jus à venda direta. Quem ocupava até essa data e tem outro imóvel residencial no DF vai poder comprar nas mesmas condições de preço, nas mesmas condições de financiamento, porém, no edital de licitação, nos moldes da Lei nº 8.666, com direito de preferência. E nós faremos um edital exclusivo para os moradores de cada parcelamento.
Como funciona esse direito de preferência?
Vamos falar do Ville de Montagne, cujo edital sai agora nos próximos dias. O imóvel foi avaliado em R$ 398 mil, a preços de mercado. As deduções somam R$ 193 mil. Então, se o cidadão quiser financiar diretamente com a Terracap, terá de pagar R$ 205 mil, que é a diferença. Na licitação, o imóvel vai à venda por R$ 398 mil. O morador entra com o lance mínimo. Se alguém der algum lance maior, ele tem o direito de cobrir. Se o morador não cobrir, quem der o maior lance terá de pagar as benfeitorias, que são a casa do morador. Mas tem uma diferença do procedimento ora adotado e o que foi usado em 2007 na primeira e única venda direta que foi feita aqui no DF. Àquela época, na licitação, não havia nenhum tipo de dedução de infraestrutura ou de valorização. Agora tem.
E quem comprar um lote ocupado? Terá de brigar na Justiça para retirar o morador?
O edital é aberto, mas aquele que entrar numa licitação para comprar um lote ocupado terá de indenizar a infraestrutura e a valorização. Terá também de indenizar o morador pela edificação.
A Terracap vai começar a regularização da Etapa 3 de Vicente Pires, mas há uma área que está emperrada por ser de propriedade da União. Como está essa questão?
Temos de separar o que é diferente para dar um tratamento adequado a cada parte. Então, nós dividimos Vicente Pires em quatro trechos em função de critérios de propriedade. Os trechos 1 e 3 são de propriedade da Terracap, e os trechos 2 e 4 são da União. Os trechos 1 e 3 estão com os projetos aprovados, licenciados e em fase de registro, iniciando venda direta. Os outros, nós assinamos no ano passado um termo de cooperação com a União para promover a regularização fundiária.
O governador Rodrigo Rollemberg defendeu a renúncia do presidente Temer. Isso atrapalha as tratativas?
Não acredito nisso, haja vista, inclusive, que o presidente Temer, no ano passado, editou a MP nº 759, que traz avanços significativos na regularização fundiária. O governador Rollemberg, por sua vez, tem como um de seus principais compromissos promover a regularização fundiária.
O senhor acredita que eventuais ações do Ministério Público questionando a MP nº 759 poderão atrapalhar esse processo?
Nós conduzimos esse processo com muita transparência, com muita cautela, e diversos cuidados foram tomados para evitar que isso aconteça. No que diz respeito especificamente à MP, ela é polêmica, porque isenta licenciamento ambiental, por exemplo, para as áreas que não interferem em áreas de preservação permanente e em unidades de conservação. E flexibiliza parâmetros urbanísticos. Então, pode regularizar sem ter de implantar equipamento público. No caso específico do DF, o governador Rollemberg assinou um decreto que regulamentou o artigo 33 da Medida Provisória e que diz o seguinte: em que pese a MP 759 isentar licenciamento ambiental, aqui em Brasília, nós teremos de ter licenciamento ambiental. Nós protegemos o DF daquilo que poderia ser objeto de questionamentos. E, com relação ao Ministério Público, é preciso fazer aqui um esclarecimento. Durante muitos anos, a regularização não avançou e a culpa sempre foi atribuída ao Ministério Público. Mas nós iniciamos um diálogo com o MP a partir de março de 2015 e apresentamos para eles todos os nossos problemas, todas as nossas dificuldades e passamos a discutir juntos as soluções.
O governo prepara uma lista de regularização?
Nesta quinta-feira, além da abertura do cadastro dos moradores do Trecho 3 de Vicente Pires, para regularização e venda direta, nós divulgaremos o cronograma com todas as datas e os parcelamentos objeto de venda direta em 2017. Estão incluídos o Ville de Montagne, o Trecho 3 de Vicente Pires, a Etapa 2 do Jardim Botânico e a quarta etapa do Jardim Botânico. Nós abriremos também o prazo para cadastramento e promoveremos a venda direta para aqueles moradores da primeira etapa do Jardim Botânico que não aderiram à venda direta em 2007.
Qual é a previsão para condomínios fora da lista?
Arniqueiras é o grande projeto. Estamos em fase final de licenciamento ambiental. Tem mais de 9 mil lotes lá, assim como na Bernardo Sayão. Vamos concluir tanto o licenciamento ambiental quanto o urbanismo e todos os projetos de infraestrutura complementar neste ano para abrir os prazos para cadastramento nos primeiros meses de 2018.
Quanto a Terracap vai arrecadar com a venda desses terrenos?
Não temos uma estimativa total de arrecadação de toda a regularização fundiária, mas, nessa primeira etapa, neste ano, esperamos arrecadar algo em torno de R$ 400 milhões.
