Plano Diretor apresenta várias formas de oferecer habitação, com propostas para cada região
Moradia digna é um direito de todos, mas uma realidade distante de muitos. No Distrito Federal, o déficit habitacional atinge mais de 100 mil pessoas, conforme os dados do Instituto de Pesquisa e Estatística do Distrito Federal (IPEDF). Por isso, a revisão do Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT) tem como meta principal assegurar esse direito à população, transformando o cenário para tornar o território mais acessível, integrado e inclusivo.
“A busca por moradias é central para o PDOT. Por isso, suprir o déficit habitacional e priorizar a população de baixa renda estão entre as maiores necessidades, identificando onde essas moradias podem ser construídas e como essas áreas serão usadas para atender a demanda habitacional”, explica o coordenador de Planejamento Territorial e Urbano da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh), Mário Pacheco.
Isso é possível com um Plano Diretor analisando o Distrito Federal de forma estratégica, trazendo mudanças importantes sobre como o solo é usado e como a habitação é planejada, considerando as diferentes realidades e necessidades da população.
“O PDOT busca um Distrito Federal mais socialmente justo para todos, começando pela moradia. Ele analisa detalhadamente o território, desenvolve propostas personalizadas para cada região e propõe ainda um ‘zoneamento inclusivo’ para promover a construção de moradias acessíveis a todos”, detalha o coordenador.
Para isso, o PDOT apresenta várias formas de oferecer moradia, considerando que cada família e cada local do DF têm suas próprias características e necessidades. A ideia é aproveitar o que já existe de infraestrutura, crescer com planejamento e adotar soluções sob medida nas regiões.
Confira as formas de moradia propostas:
I – Em bens imóveis (terrenos e construções):
Essa parte se refere às moradias físicas, ou seja, onde a pessoa vai de fato morar. Podem ser:
– Imóveis prontos: são casas ou apartamentos que já estão construídos. O governo pode comprar imóveis prontos ou recebê-los como parte de acordos (como contrapartidas de empreendedores) e destiná-los às famílias que precisam. É uma forma rápida de oferecer moradia, especialmente em áreas que já têm toda a infraestrutura e serviços.
– Lotes urbanizados: são terrenos com toda a infraestrutura básica, como ruas, água, esgoto e luz. A construção da casa em si é responsabilidade da família ou de programas específicos. As famílias constroem suas casas de acordo com suas possibilidades e necessidades, de forma gradual e segura, dentro de um loteamento regularizado.
II – Por meio de serviços:
Define que o apoio à moradia pode vir também em forma de serviços, não apenas entregando um imóvel. Pode ser de três formas:
– Locação social: é um tipo de aluguel subsidiado ou com condições especiais para famílias de baixa renda;
– Assistência técnica de habitação de interesse social: é um serviço de apoio técnico (arquitetos, engenheiros) oferecido gratuitamente ou a baixo custo para famílias de baixa renda;
– Moradia emergencial: solução rápida e temporária para famílias que perderam suas casas devido a desastres naturais, incêndios ou outras situações de emergência.
“Ao combinar a oferta de imóveis prontos ou terrenos urbanizados com serviços como locação social, priorizando o uso inteligente do território, o PDOT busca garantir que mais famílias do Distrito Federal tenham acesso a um lar seguro e digno”, destaca Mário Pacheco.
Oferta de Habitação de Interesse social
Outra estratégia do PDOT diz respeito as áreas de Oferta de Habitação de Interesse Social, que são locais específicos no DF onde é prioritário promover a moradia para pessoas de baixa renda. O Plano Diretor as identifica para direcionar políticas públicas, incentivar a produção de moradias acessíveis e dignas.
“O PDOT prevê provisão habitacional por vários meios. Um deles é o da Oferta de Habitação de Interesse Social, que nesse Plano Diretor está sendo proposto em áreas vazias, localizadas na área urbana consolidada, ou nas áreas adjacentes à cidade já consolidada”, informa o coordenador.
Confira as propostas:
I – Vazios urbanos
São terrenos vazios ou subutilizados, localizados em áreas que já possuem infraestrutura urbana, como água, esgoto, energia e transporte. A escolha é para aproveitar esses espaços para produção de novas moradias de interesse social e preencher a área urbana consolidada de forma sustentável, evitando a expansão desordenada e promovendo a inclusão social.
II – Desenvolvimento Prioritário
São áreas localizadas nas bordas das cidades ou em RAs em desenvolvimento, que podem ser planejadas para a criação de novos núcleos habitacionais, especialmente para atender à demanda futura e evitar a ocupação desordenada do território.
Exemplos de novas Áreas de Oferta Habitacional de Interesse Social:
– QNR 2 a 5 (Sol Nascente/Pôr do Sol)
– Pôr do Sol (Sol Nascente/Pôr do Sol)
– Expansão de Santa Maria (Santa Maria)
– Kanegae (Riacho Fundo)
– Serrana (Sobradinho)
Como não se pode aplicar a mesma solução para todos os lugares, as propostas de habitação foram pensadas para cada porção do território, considerando a realidade de cada Região Administrativa (RA) e das Unidade de Planejamento Territorial (UPT) – grupos de RAs formados para organizar o planejamento e a gestão da oferta habitacional do DF.
Para isso, foram levadas em conta características socioeconômicas, ambientais e urbanísticas, como: áreas vazias ou subutilizados com infraestrutura existente; terrenos sem uso ou prédios abandonados que seriam aproveitados; a qualidade e disponibilidade de serviços básicos; a presença de áreas de risco, assentamentos informais, ou a necessidade da população.
“O objetivo é uma abordagem direcionada. Por exemplo, em uma região com grande demanda por moradia social e muitos vazios, a proposta pode ser a criação de novas Áreas de Habitação de Interesse Social. Já em outra, onde há edificações subutilizadas e infraestrutura instalada, a proposta foi de promover programas habitacionais ou estratégias como o zoneamento inclusivo”, explica Mário Pacheco.
Zoneamento inclusivo
O zoneamento é a forma como a cidade é dividida em “zonas” com regras específicas de uso e ocupação do solo. Já o zoneamento inclusivo é um instrumento trazido para o novo PDOT que busca usar essas regras para promover a inclusão social e o direito à moradia.
Nas áreas onde incidir o zoneamento inclusivo, quando for implantado um novo empreendimento habitacional, ele deve destinar uma porcentagem das habitações para classes sociais de interesse social. “O destaque da proposta é que as áreas abrangidas pelo zoneamento inclusivo sejam dotadas de infraestrutura já instalada e próximas de corredores de transporte público”, pontua Mário Pacheco.
São locais que, após análise, foram identificados como estratégicos para a produção de moradia de interesse social, complementando as áreas de Oferta de Habitação de Interesse Social. Podem ser para renovação urbana, requalificação ou com características específicas que as tornam aptas para esse fim.
“É uma mudança de paradigma. Em vez de apenas orientar o que pode ser construído, o zoneamento inclusivo busca induzir e direcionar o desenvolvimento para a produção de moradia social”, pontua o coordenador de Planejamento Territorial e Urbano.
Isso é feito através de ferramentas urbanísticas que permitem:
– Construir mais ou mais alto, tornando a construção de moradias sociais mais viável e econômica.
– Autorizar uma maior concentração de pessoas para residir nas áreas delimitadas pelo zoneamento inclusivo.
– Incentivar que os prédios tenham tanto moradias quanto comércios ou serviços no térreo, criando áreas mais dinâmicas e que atendam às necessidades dos moradores.
– Utilizar instrumentos de política urbana, como a Outorga Onerosa do Direito de Construir, prevista no Estatuto da Cidade, para financiar a habitação de interesse social.
– Demandar que parte dos novos empreendimentos residenciais de grande porte seja destinada à habitação social.
“Com essas medidas, o novo PDOT pretende transformar o DF em um lugar onde o direito à moradia digna seja uma realidade para todos, combatendo as desigualdades e tornando a cidade mais equitativa e integrada”, conclui o coordenador de Planejamento Territorial e Urbano da Seduh.
