O ato de adquirir um imóvel na planta pode gerar diversas dúvidas em quem vai investir, sendo necessário cautela e atenção aos detalhes na hora de assinar um contrato de compra e venda de um bem imóvel com uma construtora.

A advogada Ana Carolina, atuante na área de direito imobiliário, civil e consumidor, do escritório Duarte e Moral, relata que ao comprar uma casa ou apartamento que ainda não foi construído, é preciso se atentar a alguns pontos importantes no contrato de compra e venda, sendo alguns deles: “Entender como se calcula a correção da parcela do imóvel, principalmente verificando o índice de reajuste das prestações, e verificar se existem cláusulas autorizando a construtora a alienar o terreno a instituições financeiras. Também é importante certificar-se se existe alguma possível cláusula prevendo prazo adicional para a entrega do bem, motivo que pode autorizar a construtora a entregar o imóvel além do prazo originalmente contratado”, informa.

Além desses pontos importantes, a advogada relata que é primordial se atentar à existência de taxas extras no acordo de compra, chamando a atenção para a seguinte informação: “Importante se atentar se há no contrato previsão de taxas de corretagem, abertura de crédito, assessoria jurídica e de financiamento. Tudo isso deve ser verificado antes do contrato ser assinado, inclusive porque dependendo do caso algumas dessas taxas podem ser abusivas”.

Algumas situações podem trazer problemas maiores, como a falência da construtora após o início do pagamento da compra do imóvel. A advogada explica que nesse caso alguns caminhos podem ser seguidos, sendo eles: “Se a construtora falir e houver uma comissão de representantes adquirentes das unidades imobiliárias (comissão encarregada de fiscalizar a construção), os compradores poderão contratar outra empreiteira para terminar a obra. Outra alternativa para o comprador é a de pleitear a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos e habilitar o seu crédito no processo de falência; entretanto, pode ser que isso não seja o suficiente para que o comprador receba de volta o valor, já que no processo de falência os créditos trabalhistas e tributários são pagos antes do crédito dos consumidores, podendo não haver saldo suficiente para que os compradores recebam a quantia que desembolsaram”, destaca.

A advogada também ressalta outro ponto importante:  o comprador deve ficar atento sobre a existência ou não do patrimônio de afetação para a construção da obra. “Esse instituto fornece ao consumidor uma maior segurança de que a obra será entregue, inclusive no caso de falência da construtora. Isto porque, havendo patrimônio de afetação, todos os valores investidos na obra são exclusivamente destinados a ela, ou seja, há uma separação entre o patrimônio da empreiteira e os valores destinados àquela obra específica”, informa.

Ana Carolina destaca que na hipótese de a obra possuir patrimônio de afetação e da construtora, antes de falir, aplicar parte do dinheiro destinado a obra em outros empreendimentos, o consumidor lesado poderá pleitear judicialmente uma indenização.

Ainda, na hipótese de a obra ser embargada pela prefeitura, o comprador do imóvel tem algumas opções para não ficar no prejuízo: “A melhor forma de resolver o problema seria que a construtora cumprisse todas as formalidades legais exigidas para que a obra seguisse normalmente o seu curso. Contudo, caso a construtora permaneça inerte, é possível que o comprador tente um distrato diretamente com a empresa, com a restituição integral do valor desembolsado, corrigido monetariamente. Se houver recusa por parte da construtora, é necessário que o comprador pleiteie judicialmente a rescisão do contrato com a restituição desses valores pagos até o momento”, alerta Ana Carolina.

Caso a obra esteja atrasada, ou seja, a construtora ultrapasse o prazo previsto no contrato para entregar o imóvel, forçando o comprador ter gastos inesperados, a advogada relata que é possível buscar uma indenização a ser paga pela construtora, “O comprador pode exigir uma indenização pelos danos materiais causados pelo atraso, podendo pleitear danos emergentes, visando o reembolso dos valores que despendeu com o aluguel em outra localidade. Vale reforçar que o contrato pode prever uma cláusula fixando uma multa pelo atraso da obra, a qual poderá ser cobrada, mas não poderá ser cumulada com o pedido de danos emergentes”, pontua.

É importante ter em mente que a maioria dos contratos de compra de imóvel na planta prevê, além do prazo originalmente previsto, um período adicional de 180 dias para a entrega definitiva do imóvel, fator que deve ser levado em consideração para verificar se realmente houve atraso na entrega da obra.

Não obstante, a advogada explica também que existe um prazo de garantia previsto em lei para reclamar defeitos de segurança e solidez da obra: “Após a entrega do imóvel, o comprador terá 5 (cinco) anos para reclamar qualquer defeito de construção, como por exemplo, rachaduras e infiltrações”. Durante esse período é possível notificar a construtora para que sejam tomadas as medidas necessárias. Caso não sejam tomadas tais providências, é possível ingressar com uma ação judicial para obrigar a construtora a reparar o problema no imóvel ou pedir indenização por perdas e danos baseada no valor do serviço realizado por outra empresa ou profissional. Ainda, a depender do caso, se for constatado vício grave, irreparável ou de difícil reparo, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados do aparecimento do defeito é possível pleitear a rescisão do contrato com devolução integral dos valores”, finaliza.

Sobre Ana Carolina Aun Al Makul

Direito de Imobiliário / Direito Civil/ Direito do consumidor

Advogada com atuação na área cível desde 2012. Graduada na Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-graduanda em Direito Contratual pela EPD (Escola Paulista de Direito). Atuou em diversos campos do direito civil (predominantemente em contencioso cível), inclusive na área de direito imobiliário e de direito do consumidor, em diferentes escritórios de advocacia na cidade de São Paulo, na Defensoria Pública do Estado de São Paulo e no Poder Judiciário Federal.

Sobre o escritório Duarte Moral

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